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住小區(qū)不知道這14條物業(yè)法律知識,就吃大虧了!
信息來源: 發(fā)布時間:2019/9/10 閱讀:4763“物業(yè)”一詞來自于香港方言。在《香港房地產法》一書中,作者李宗鋒先生稱“物業(yè)”是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產,也可以是單元性的房產;既可以是一套住宅,也可以是一棟樓宇或房屋,故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。
住在小區(qū)里,你需要了解這些法律知識,不懂就吃大虧了。
▌問題1:小區(qū)物業(yè)服務一般包含哪些內容?
答:小區(qū)物業(yè)服務的內容應當按照小區(qū)物業(yè)服務合同的約定進行。根據《物業(yè)管理條例》第二條的規(guī)定,物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。一般而言,物業(yè)服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。
▌問題2:一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務嗎?
答:不可以,看等級。
可能大家不知道,物業(yè)公司分三個等級,一級資質的物業(yè)公司可以承接各類物業(yè)管理項目,二級資質的物業(yè)公司可承接30萬平方米以下的住宅項目,三級資質的物業(yè)公司可承接20萬平方米以下的住宅項目??烊タ纯茨銈冃^(qū)物業(yè)公司的等級吧!
▌問題3:預交物業(yè)費有沒有法律上的依據?
答:很多買了房的業(yè)主們都會碰到這樣的情況,在驗房時物業(yè)公司會要求業(yè)主預交一段時間的物業(yè)費,實際上,這樣的做法是沒有依據的。按照規(guī)定,物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費;經批準可以預收的,預收期不得超過6個月,對此,若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準文件,可以拒交。
▌問題4:業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?
答:沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務資質,即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權,這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。
▌問題5:房屋存在質量問題,業(yè)主可以拒交物業(yè)費嗎?
答:在物業(yè)管理法律關系中,業(yè)主應該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費,業(yè)主是債務人,物業(yè)管理公司是債權人;而在房屋買賣關系中,業(yè)主是債權人,開發(fā)商是債務人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設質量等問題負責,因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。
至于前期出現的遺留問題,如果保修服務可以解決的,通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題,應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等,承擔相應的民事責任。
將本應屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉變成業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾,是生活中普通老百姓都會有的一個法律誤區(qū)。因合同具有相對性原則,基于一個事實和理由的法律關系不能轉嫁到不同的法律關系層面上,所以業(yè)主以房屋存在質量問題、人身財物受損、新房未入住、車位被占用等情況作為不如期交納物業(yè)費的理由不能作為抗辯的事實,往往得不到法院的支持。
▌問題6:交房后業(yè)主一直未裝修居住,是否應當交納物業(yè)費?
答:在物業(yè)公司書面通知業(yè)主后交費后,就算業(yè)主一直未裝修居住,也應當交納物業(yè)費。
針對這一問題,最高人民法院已經頒布了司法解釋,《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:“經書面催交,業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費,物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院不予支持?!?/span>
▌問題7:不交物業(yè)費,物業(yè)管理公司有權停水停電嗎?
答:供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司,兩者處于不同的法律關系中。
停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權,物業(yè)公司不是供水供電合同的主體,自然不享有供水供電權。在物業(yè)管理合同中,約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下,物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段,在合同法上屬于涉他條款,依據合同相對性原則,這種條款應征得權利人的同意,否則,為無效條款,業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下,如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失,供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。
▌問題8:物業(yè)公司能夠對業(yè)主進行各類罰款嗎?
答:不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為,物業(yè)公司都不能罰款。
罰款是一種行政處罰行為,只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款,其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。
▌問題9:不能罰款,那要怎么懲治不守公德的業(yè)主?
物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同,約定違約行為和違約金,一旦業(yè)主違反合同約定,亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車,物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金,以此作為處罰的手段。
同理,業(yè)主委員會也可以和業(yè)主簽訂相應的守約協議或制定業(yè)主公約,以此規(guī)范業(yè)主的行為。
▌問題10:業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償?
答:這個事情得分情況討論。
《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。
但是,保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視,并非是對小區(qū)內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求,物業(yè)公司就沒有法律責任。
▌問題11:住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?
答:高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下,應該與其他樓層住戶一樣,承擔電梯運行維護費。
一棟住宅,按所有權可劃分為兩部分,即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間,共有部分是指不屬于單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設備,共有部分的特性是:產權上屬全體產權人所有,功能上供全體產權人使用,實物形態(tài)上不能分割給各產權人。按照我國現行物業(yè)管理的有關政策規(guī)定,住宅專有部分由產權人自行負責維護管理,住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理,其費用由全體產權人分攤。
自然,電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。
▌問題12:業(yè)主沒在家時,物業(yè)應該幫忙代收快遞嗎?
一般情況下,如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協議或繳納保管費用,物管人員或保安并無義務代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹,那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務,假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞,那么代簽人就需要承擔相應責任。
▌問題13:怎樣申請動用物業(yè)維修基金?
根據《商品住宅專項維修資金使用管理暫行規(guī)定》,開發(fā)商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位,使用前由小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)主委員來統(tǒng)一決策。
申請程序是:
由業(yè)主委員會將維修項目及預算在小區(qū)公示,經過業(yè)主大會三分之二以上業(yè)主投票表決同意后,再向區(qū)房產局提出申請,申請通過后,才會劃撥預算總額的80%%費用;工程竣工后,再與業(yè)主大會據實結算,按戶分攤。電梯、內外墻、公共樓道等小區(qū)共用設施設備維修時,可申請動用維修基金。
▌問題14:小區(qū)的車位所有權到底屬于誰?
先看根本大法《物權法》條文之規(guī)定:
七十三條 建筑區(qū)劃內的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有。
“七十四條 建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?!?/span>
上述第七十四條基本上明確了探求車庫、車位所有權歸屬問題的路徑,開發(fā)商也往往通過房屋買賣合同條款約定車庫、車位的所有權歸屬于自己,同時提醒購房者通過購買或租賃的形式取得車庫、車位的使用權。